競売物件取得コンサルティング

不動産競売とは、貸したお金を貸したけれど返してもらえない人が、お金を貸す際に借りた人の不動産に付けていた抵当権を実行したり、借りた人を相手にした裁判の判決などを使って、民事執行法に基づき、裁判所にその人の不動産を一番高い金額で入札した第三者へ売ってもらい、その売却代金から貸したお金を回収するための手続です。

この場合、お金の返済が出来なくなった人（債務者）の意志に関係なく、貸した人（債権者）の申し立てにより裁判所が不動産を差し押さえて強制的に売却します。

例えば、自宅を住宅金融公庫や金融機関の融資を受けて購入しローンの支払いを続けていたけれど、リストラにあったり、給料が下がったり、あるいは事業が失敗したりなどの原因で支払いができなくなった人の不動産や倒産した会社の事業用不動産などが売りに出されています。

競売物件の魅力は何といっても価格が安いことです。最低入札価格は、通常の正常な鑑定価格の大体半額程度に設定されています。（競売物件は、占有者がいたり境界等が不明確な場合があるなど一般的な不動産売買の物件とは異なるものであることを減価要素として定められているためです。）

以前は競売専門の不動産会社等しか入札していなかったのですが、最近広島ではこれらの競売物件が、中国新聞に掲載されたり、広島地方裁判所のホームページでも紹介されたりしていて、一般消費者でも容易に情報が入手できるようになり、一般消費者の入札も増えているようです。
しかしながら、競売物件については、市場に出ている不動産会社が責任をもって仲介する物件ではないので、落札したものの占有者が退去しないとか、大きな瑕疵があったなどのトラブルも耳にするところです。

１　競売手続きの流れは？

通常行われる期間入札による競売手続きの流れは左図のとおりです。　
（裁判所が定めた期間内に入札を受け付け、後日開札により買受人を決定する方式）

■競売物件の公示

中国新聞や広島地方裁判所競売情報のホームページ等で、競売不動産を選択します。

■閲覧開始

裁判所の閲覧室で物件資料（物件明細書、現況調査報告書、評価書）を閲覧します。書類調査だけでは情報が不十分なので、現地調査も必ず行います。

■期間入札開始

裁判所から必要書類を入手し、保証金（最低売却価格の約２割）を指定口座へ振り込みます。定められた入札期間内に、入札書と保証金振込証明書を郵便書留もしくは直接裁判所に持参して提出します。

■開　札　

開札期日に裁判所の執行官が入札書の開札を行い、もっとも高い金額を提示した人が、最高価買受申出人に決定します。（スケジュールは広島地方裁判所競売情報のホームページ等で確認できます。）

■売却許可決定

裁判所は定められた期日に、最高価買受申出人に売却を決定します。

■代金の納付

買受の決定した人に、裁判所から代金納付期限通知書が送付されます。残代金の納付期限は、通常、売却許可が決定した日から１ヶ月くらいの期間が指定されます。残代金を納付した時点で、所有権が移転します。

■嘱託登記申請

代金および登録免許税などを納付すると、裁判所は登記所に対して、所有権の移転登記をするよう嘱託します。買受人による登記手続は不要です。

■物件の引渡し完了

２　不動産の引渡しについて

買受人は、引き継がなければならない賃借権等がある場合を除き、旧所有者や占有者に対して不動産の引渡しを求めることができます。

不動産の引渡しが受けられないなど一定の場合は、引渡し命令の制度を利用できます。（引渡し命令の出ない場合もあります。）
引渡し命令が確定すると、執行官に申し立てて強制的に立ち退かせることが可能ですが、強制執行費用や当該不動産内にある家財運搬・保管費用などが別途かかります。

不動産競売で一般消費者が自分で行うには難しい点は次のとおりです。

物件の内見ができない。	裁判所は不動産を差し押さえて競売を行いますが、当該物件を管理しているわけではなく、差し押さえによって所有者が不動産を使用することが制限されるわけではありません。したがって、戸建やマンションの場合、内部を見ることは認められず、裁判所に備え置かれる物件ファイルの写真等で判断しなければなりません。だからこそ、近隣状況の確認や聞き取りなどの現地調査が大変重要です。（なお、内見ができるよう法改正の検討が行われています。）
落札前後の手続きは自分で行う必要がある。	裁判所の競売手続においては、通常の不動産業者が扱う物件のような手続やサービスは行われず、また落札後の諸手続等も買受人が自ら行わなければなりません。
購入後の明渡しが難しい場合がある	落札後に残代金を裁判所に納付すると、当該物件の所有権は買受人に移転しますが、前所有者や占有者等との立ち退きを含めた交渉は、引渡命令に関するもの以外については買受人が自ら行わなければなりません。

最新の競売物件情報等（広島市ほか）は、広島地方裁判所競売情報のホームページ
http://www.jaja.co.jp/hiroshima-chisai/
手続き案内は
http://www1.jaja.co.jp/hiroshima-chisai/html/tetuduki.html
入札の手引きは
http://www1.jaja.co.jp/hiroshima-chisai/html/tebiki.html

３　代金の分割支払いはできますか？

裁判所に対しては代金全額の納付が必要です。
しかし、買受不動産に抵当権を付けて銀行等との間で住宅ローン契約を結び、裁判所に支払う代金を銀行等から借り受けることはできます。

４　.建物の鍵は裁判所が預かっているのですか？

いいえ、裁判所は売りに出している物件の管理をしたり、鍵を預かったりはしていません（ごく一部の物件を除く）。多くの場合、持ち主がそのまま暮らしています。

５　入札前に家の中を見せてもらえるのですか？

入札を希望する方でも家の中を見ることはできません。
暮らしている方が了承されれば中を見ることは可能ですが、みなさんが他人に家の中を見られたくないのと同じように、そこで暮らされている方々には、そこで暮らす権利があります。これは競売の申立てがされたからといって変わるものではありません。
どうぞご理解ください。

６　今、住んでいる人には、いつ出ていってもらえるのですか？

あなたの入札価額が一番高く、あなたがその物件を買受ける権利を取得し,代金全額を裁判所に支払った時点で、その不動産はあなたの所有になります。この場合、前の持ち主などに対する明渡しの交渉は、あなたがすることになります。
話がつかなければ、引渡命令（簡易迅速な手続）や明渡訴訟の申立てをしなければならない場合もあります。
また、建物などを借りて住んでいる人によっては、法律上、そこから出ていく必要のない権利を持っている人もいますので注意が必要です。
出ていってもらえないような権利を持っている人がいるかどうかについては、裁判所に備え置いている物件明細書で一応の判断をしていますので必ず確認してください。

７　命令や判決で引渡などが認められればいいのですね。

引渡命令などを得た場合には、それを前提に明渡しの交渉をしてください。
交渉がうまくいかないようであれば、執行官に強制執行の申立てをすることになります。費用は別にかかります。

８　特別売却って何ですか？

期間入札で売れなかった物件について、裁判所で定める方法によってする売却のことです。広島地裁本庁では最低売却価額以上であれば先に申込みをした方に対して売却しています。
売れ残りとも言えますが、必ず手に入れることができるので２０％の保証金を無意味に積むこともなく、あなたが最低売却価額での取得を希望すれば価額の競争もありません。

９　所有権の移転登記はどうなるのですか？

あなたへの所有権の移転登記や不要な抵当権等の抹消登記は、裁判所が行います。
登録免許税（移転登記などのための税金）は必要ですが,移転登記等をするための手数料はかかりません。