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不動産有効活用

開発・宅地造成コンサルティング

土地の現状を変えようとするとき、例えば田圃を埋め立てて店舗用地にしたり、山を削って住宅用地にしたりする時には、一定のものを除き（下記参照）都市計画法に基づく開発行為許可や宅地造成法に基づく宅地造成工事許可を取得する必要があります。

これらの許可を取得しようとする場合は、県（政令市）の指導要綱を遵守したり、これまでの行政指導実例によったり、結構行政と密接な関係を保ちつつ許可申請手続きを行わなくては、手続きが前を向いて進まないという現状があります。

また、上記２法以外に、道路、河川、公園、砂防、森林、下水道などの関係法令や農地法、墓地埋葬法、土地区画整理法等などの周辺法令の知識までも必要となってきます。

開発行為の許可申請について

● 開発許可制度の目的
都市計画法により都市計画区域における無秩序な市街化を防止し，計画的かつ段階的に市街化を図ることを目的とした市街化区域及び市街化調整区域の制度を担保することです。

● 開発行為とは
主として建築物の建築，又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更のことです。
市街化調整区域のような建築が制限されている場所や市街化区域内の１，０００㎡以上，都市計画区域外の１０，０００㎡以上の大規模開発行為は事前に県知事の許可を受ける必要があります。
開発行為の許可申請は，市町村経由して県地域事務所・広島県庁に送付されます。

● 開発行為の簡単な流れ

公共施設管理者の
同意・協議申請

開発行為許可申請

開発行為許可

着手・完了届

完了検査・完了公告

注	公共施設管理者の同意・協議申請とは、分譲宅地等の開発で新設・既設の道路・水路等の管理について協議することです。

宅地造成等規制法の許可申請について

● 宅地造成等規制法の目的
宅地造成に伴いがけくずれ又は土砂の流出を生ずるおそれが著しい市街地又は市街地になろうとする土地の区域内において，宅地造成に関する工事等について災害の防止のため必要な規制を行うことにより，国民の生命及び財産の保護を図り，もって公共の福祉に寄与することです。

● 許可の必要な行為
宅地造成工事規制区域内で次に掲げる宅地造成工事を行おうとするときには，県知事の許可が必要です。宅地造成工事は面積に応じて県地域事務所・広島県庁が審査・許可しています。許可申請は市町村の意見書を添付して県地域事務所・広島県庁に送付されます。

	①	切土であって，当該切土をした部分に高さが２メートルをこえるがけを生ずることとなるもの。
	②	盛土であって，当該盛土をした部分に高さが１メートルをこえるがけを生ずることとなるもの。
	③	切土と盛土とを同時にする場合における盛土であって，当該盛土をした土地の部分に高さ１メートル以下のがけを生じ，かつ，当該切土及び盛土をした部分に高さが２メートルをこえるがけを生ずることとなるもの。
	④	①，②，③に該当しない切土又は盛土であって，当該切土又は盛土をする土地の面積が５００㎡をこえるもの。

（参考）

がけとは，地表面が水平面に対し３０度をこえる角度をなす土地で硬岩盤（風化の著しいものを除く。）以外のもの。

開発許可制度の詳細

開発許可制度は、都市計画法（以下「法」という。）により都市計画区域における無秩序な市街化を防止し、計画的かつ段階的に市街化を図ることを目的とした市街化区域及び市街化調整区域の制度を担保するための制度です。

１　開発許可を要する開発行為（法第２９条）

主として建築物の建築または特定工作物（注１）の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更（開発行為）については、当該開発行為に着手する前に知事（注２）の許可が必要です。
ただし、市街化区域内における開発区域の面積が 1000㎡未満の開発行為等（法第２９条第１号～第１１号）については、許可を要しません。

（注１）

コンクリートプラント、アスファルトプラント等周辺地域の環境を悪化させるおそれのあるものを第一種特定工作物、ゴルフコース並びにその規模が１ヘクタール以上の野球場・遊園地等の運動・レジャー施設及び墓園を第二種特定工作物という。

　
２　市街化調整区域内における開発行為　

(1) 法第２９条の開発許可を要しないもの（法第２９条第1項第２号～第１１号）

	ア	農林漁業用施設のためのもの（第２号）
	イ	公益上必要な建築物の建築を目的としたもの（第３号）
	ウ	国、県、住宅・都市整備公団等が行うもの（第４号）
	エ	都市計画事業の施行として行うもの（第５号）
	オ	土地区画整理事業の施行として行うもの（第６号）
	カ	市街地再開発事業の施行として行うもの（第７号）
	キ	住宅街区整備事業の施行として行うもの（第８号）
	ク	公有水面埋立事業の施行として行うもの（第９号）
	ケ	非常災害のため必要な応急措置として行うもの（第１０号）
	コ	通常の管理行為、軽易な行為として行うもの（第１１号）

(2) 　法第３４条の各号の一つに該当し、県知事の許可を受けたもの（法第３４条第１号～第１０号）

ア

日常生活上必要な物品の販売、修理等の店舗（第１号）

イ

鉱物資源、観光資源の有効利用上必要な施設（第２号）

ウ

農林水産物の処理等の施設（第４号）

エ

中小企業振興のための施設（第５号）

オ

市街化調整区域内の既存工場との関連工場（第６号）　

カ

火薬類取締法に規定する火薬庫（第７号）　

キ

沿道施設（ドライブインの場合は、高速自動車国道または有料自動車道路に限る）と火薬類製造所（第８号）　

ク

地区計画又は集落地区整備計画が定められている区域で行うもので、当該地区計画の内容に適合するもの（第８号の２）

ケ

市街化調整区域決定時に既に権利を有していたもの（６ケ月以内に届出をしたもので、５年以内に行うもの）（第９号）

コ

開発審査会の議を経たもの（第１０号）

(ア)

２０ヘクタール（産業の振興、居住環境の改善その他都市機能の維持または増進に著しく寄与する開発行為にあつては５ヘクタール）以上の開発行為で、計画的な市街化を図るうえに支障がないと認められるもの（第１０号イ）

(イ)

市街化区域では困難または不適当であり、かつ市街化を促進させないもの（第１０号ロ）

ａ	農家の二、三男が分家する場合の住宅等
ｂ	沿道サービス施設のドライブイン
ｃ	土地収用対象事業により移転するもの
ｄ	事業所の社宅及び寄宿舎
ｅ	大学等の学生下宿等
ｆ	社寺仏閣及び納骨堂
ｇ	既存集落内のやむを得ない自己用住宅
ｈ	市街化調整区域にある既存工場のやむを得ない拡張
ｉ	幹線道路の沿道等における流通業務施設
ｊ	有料老人ホーム
ｋ	地域振興のための工場等
ｌ	大規模な既存集落における小規模な工場等
ｍ	介護老人保健施設
ｎ	既存の土地利用を適正に行うための管理施設の設置
ｏ	既存住宅の増築等のためのやむを得ない敷地拡大
ｐ	相当期間適正に利用された住宅のやむを得ない用途変更
ｑ	既存宅地確認を受けた土地での自己用外の建築行為及び開発行

３　開発行為の目的

(1) 建築物等の利用形態により「自己の居住用」、「自己の業務用」及び「その他」の開発に分類されます。　　　　　　　　　　

開発行為の目的	利　　用　　形　　態
建　　築　　物	自己居住用
	自己業務用	ホテル、旅館、結婚式場、店舗、工場、従業員の福利厚生施設保健組合・共済組合が行う宿泊施設、、学校法人が建設する学校駐車場（時間貸など管理事務所のあるもの）
	その他	分譲住宅、賃貸住宅、社宅、学生下宿、工場が従業員に譲渡するための住宅貸店舗、貸事務所、貸倉庫、別荘
第１種特定工作物	自己業務用	コンクリートプラント、アスファルトプラントクラッシャープラント、危険物の貯蔵または処理用の工作物
	その他
第２種特定工作物	自己業務用	ゴルフコース、野球場、庭球場、陸上競技場動物園、植物園
	その他墓園

(2) 開発の目的に応じて適用基準を限定しており、「自己の居住用」、「自己の業務用」及び「その他」の開発により適用条文が異なっています。　　　