「管理者」とは何でしょうか？／区分所有法を考えるシリーズ


　　マンションにおける「管理者」というものを聞いたことがありますか。よく管理会社と間違えられますが、マンションの代表者を意味し、多くのマンションでは、理事長がこれにあたります。


　区分所有法第２５条に「区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。」と規定されています。皆様方のマンションでは、管理規約に別段の定めをして、理事長をこの管理者とするようになっています。


　従って、管理規約にこの定めがないマンションは、集会の決議（＝総会決議）をもって管理者を決めることになります。なお、条文では「管理者を選任することができる。」とあり、必ずしも法律では管理者を選任しなければならないとは言っていません。また誰を選任するかについても規定されておらず、区分所有者だけでなく、マンション入居者以外の者も選任することはできます。


　もっと言うと、マンション管理会社が管理者にもなれるのです。実際広島市内でも、管理規約において、当マンションの管理者は○○○管理会社代表取締役○○○○と規定しているマンションは存在し、そこでは入居者から理事の選出、理事長の選出を行っていません。マンション管理会社が理事長的な権限を有し、管理委託先も当然その管理会社と契約を行っています。


　全国的にはリゾートマンションなどといった特殊事情のあるマンションでこのような方式を採っているケースを多く聞きますが、このように発注者と受託者が同一になるといったような大変不思議な契約も存在します。当社ではこのような管理者制度を導入しているマンションはありませんが、世帯が２０戸以下の比較的小規模なマンションに多く見受けられます。


　管理者を解任する方法として、法律では同条２項に「管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者はその解任を裁判所に請求することができる。」とあります。また管理規約で管理者を定めた場合は、管理規約の変更が必要となりますので、区分所有者の５分の１以上の総会開催請求を現管理者に対して行い、４分の３以上の特別決議をもって解任請求することが必要となります。


　マンションの買い替え等をする際は、管理規約がどのような定めになっているかチェックする項目の１つとして挙げらますので、注意して見てみることが必要です。